Tess Broekmans is stedenbouwkundige, partner bij ontwerpbureau Urhahn en hoogleraar Urban Design aan de TU Delft. Samen met onze afdeling Ruimtelijk Ontwerp & Advies leidde ze het ontwerpend onderzoek dat leidde tot de recent uitgebrachte handreiking ‘Woonwijken van de Toekomst: vormgeven aan naoorlogse wijken in transitie’. Niet lang daarna diende zich de mogelijkheid aan om deze handreiking praktisch te testen aan de hand van de transformatieopgave voor de Staatsliedenkwartier, een naoorlogse wijk in Zeist. Dat leverde 5 waardevolle lessen en een reflectie op.
De setting: een goed gevulde raadszaal met ambtenaren van de gemeente Zeist, ontwerpers van SVP (architectuur & stedenbouw) namens deze gemeente en de projectleider van de Zeister coöperatie Woongroen. De opgave: kan de door ons in de handreiking opgevoerde Her-cirkel-analyse helpen om de transformatieopgave voor de Staatsliedenkwartier scherp te krijgen? SVP vroeg ons, Urhahn, om de zeven transities van de transitiezandloper met alle betrokkenen te doorlopen tijdens een werksessie. Een mooie kans om de handreiking in de praktijk te brengen en te ontdekken of het werkt. Het korte antwoord is: ja, het werkt, het levert zelfs meer op dan van tevoren verwacht.
Complexe transformatieopgave
Het Staatsliedenkwartier is een buurtje uit de jaren 50 aan de noordwestkant van Zeist. In de jaren 90 heeft de buurt een eerste transformatieronde ondergaan en zijn een aantal woonblokken vervangen. Nu is het tijd voor de tweede ronde. Een klassiek voorbeeld dus van stadsvernieuwing: grofweg iedere dertig jaar wordt aan de buurt gesleuteld. De transformatieopgave is anders dan in de jaren 90. Er is de noodzaak van goede isolatie, de woningen zijn versleten en niet meer van deze tijd. Daar zijn vraagstukken bijgekomen zoals duurzame en betaalbare energie en ecologie. De druk op de openbare ruimte is toegenomen, de makkelijke plekken zijn op. Dat vraagt om inzicht in de opgave op alle transities. Die oefening hebben we met een zo breed mogelijk gezelschap gedaan.
Met gemeente en corporatie samen verkennen we de opgaven voor de buurt.
5 waardevolle lessen
1. Dit gesprek is de basis voor een goede samenwerking
Door deze oefening met elkaar te doen ontstaat er van alles tegelijk: je haalt informatie op, je leert elkaar kennen, je weet wie waarvan is, je hoort waar de passie van mensen zit. Wat mensen zeggen, hoe ze het zeggen, en ook wat ze niet zeggen, geeft een goed beeld van de verwachtingen. Je leert elkaar kennen op een ontspannen manier, waardoor je beter weet wat je aan elkaar hebt.
Bovendien kom je er ook achter welke kennis niet in dit gezelschap aanwezig is. Grondwaterbescherming, kan dat samen met energiewinning uit de bodem? Hoeveel publiek kan een park hebben zonder te worden overlopen?
2. Spreek je ambitie uit
Waar gaat jouw hart sneller van kloppen? Juist in het begin van het proces kun je dat uitspreken. De projectleider van corporatie Woongroen is duidelijk: "Voor houtbouw wil ik wel missiewerk verrichten." Ook vanuit de gemeente worden de wensen helder: "wanneer het passend is willen we een basisschool én een gezondheidscentrum in de buurt, er zijn niet zoveel plekken waar dat kan en dit geeft ons schuifruimte in andere buurten". De ontwerpers dachten dat het één van beiden was. Dat zet druk op de verdichtingsopgave, maar schept misschien kansen op een ander thema. Door duidelijk te zeggen wat je wilt en waar je je voor wilt inzetten, wordt het makkelijker om de prioriteiten te bepalen. Je weet wat je aan elkaar hebt, en ook als het niet lukt, heb je het wel samen geprobeerd. Gun elkaar die ambities, het maakt het project de moeite waard om voor te vechten.
Maak ook duidelijk welke ambities niet worden gedeeld. De Zeister coöperaties hebben het convenant ‘Zeist bouwt Duurzaam’ niet ondertekend vanwege het belang van betaalbare woningen. De budgetten voor sociale woningenbouw zijn niet toereikend om hieraan te voldoen. Wel is in de prestatieafspraken overeengekomen dat per project bekeken wordt wat vanuit het convenant kan worden uitgevoerd.
3. Kijk vanuit verschillende invalshoeken
Vaak denken we dat we wel weten hoe buurtvernieuwing gaat, we hebben het toch al zo vaak gedaan? Maar iedere opdracht is anders en het maakt uit wat de belangrijkste invalshoek is. Gaat het om een haalbaar plan, om de huidige bewoners, om verdichting? Dat inzicht geeft richting. Vanuit een haalbare businesscase is het aantrekkelijk duurdere woningen toe te voegen, dat geeft je financiële armslag in de ontwikkeling. Vanuit een sociaal duurzame wijk is een huurwoning net een beetje boven de sociale huurgrens gewenst, dat geeft zittende bewoners kansen om door te groeien. Een woning van een miljoen erbij draagt niets bij aan de leefbaarheid. Uitgangspunt bij het toevoegen van duurdere woningen is dat het een bijdrage moet leveren aan een gezonde wijkopbouw en daarmee de leefbaarheid.
4. Een nieuwe tool: de sociale kaart
Pratend over de buurt kwamen we erachter dat we te weinig weten over de bewoners en hoe zij samen leven in de buurt. De data van de buurt zijn vaak grofmazig, gebaseerd op een grotere wijk. Daardoor middelen de data uit en heb je geen inzicht op straatniveau. Waar zitten sterke en zwakke bewoners? Welke sociale netwerken zijn er? Deze vragen kunnen de bewoners zelf beantwoorden. De sociale kaart kun je met elkaar maken tijdens een bewonersbijeenkomst. Het is waardevolle informatie om te zien waar het niet goed gaat én om sociale structuren in een buurt te behouden. Als je dat in beeld hebt, kun je er gebruik van maken bij de fasering en de doorverhuizing. Clusteren, voorrang, toewijzing op basis van de huidige situatie, zo verhuizen dat buren naast elkaar kunnen blijven wonen. Dat is ingewikkeld, maar als je het in beeld hebt weet je of het kan. Gelukkige bewoners zijn een groot goed in de buurt, tenslotte bouwen we niet voor de stenen maar voor de mensen.
5. Ruimte zoeken in de straat of in de woning?
Veel thema’s kunnen ofwel in de openbare ruimte ofwel in de woning worden opgelost: duurzame energie (in dikke leidingen of een warmtepomp in de woning), waterberging (meer open water of kratten op het dak), parkeren (op straat of inpandig) en vuilnisophaal (kliko’s in je tuin, centraal ondergronds of in het wooncomplex). Door de verschillende transities samen te bekijken kun je beter beslissen wat waar het beste past, zowel financieel als ruimtelijk. Een auto op straat kost veel ruimte en is lelijk, maar inpandig parkeren is heel duur. Inpandige waterberging levert geen ruimtelijke kwaliteit op, een vijver wel. Sommige zaken zijn extra lastig door regelgeving: in Zeist is geen betaald parkeren in de wijken, dus iedereen kan zijn auto buiten parkeren. Dat maakt een parkeergarage onrendabel, want wie gaat de moeite nemen om binnen te staan als het ook op straat kan? Ook het eigen beleid mag in deze fase kritisch worden bevraagd. Samen maak je de keuzes.
Onszelf blijven bevragen
Deze sessie maakte voor mij weer duidelijk hoe groot de complexiteit is. Er komt zoveel samen in een gewone buurt. Daarbij moeten we twee vragen niet uit het oog verliezen: wordt het beter door alles wat we doen en sluit het plan nog wel aan op de behoefte? Het is makkelijk om kopje-onder te gaan in de puzzel; je bent als ontwerper of projectmanager al blij als alle stukjes min of meer bij elkaar komen. Maar wordt de buurt er beter van, is de bewoner er blij mee, kun je zelf trots zijn op het resultaat?
Meebewegen met de tijd
Belangrijke sleutel daarin is tijd: we realiseren ons allemaal niet écht hoe lang deze processen duren en welke overlast het geeft. Alles gaat op de schop en als bewoner zit je er jarenlang middenin. Terwijl we aan de slag zijn, verandert de wereld om ons heen: zowel beleidsmatig (de parkeernorm wordt aangepast) als in het echt (kinderen gaan uit huis). Kunnen we plannen maken die meebewegen met de steeds veranderende context? Als we met elkaar wat flexibeler zijn, helpt dat enorm. Een simpel voorbeeld: bij het ontwerp van een buurtplein blijken de kabels en leidingen toch net niet handig ingetekend. Het ligt er nog niet, maar veranderen kost zoveel proceduretijd dat het niet meer anders kan. Dat betekent minder ruimte voor groen en bomen en een ‘meebewegend’ ontwerp. Uiteindelijk zou het de woonkwaliteit moeten zijn waar we het succes van de buurt aan afmeten.
Download hieronder de handreiking 'Woonwijken van de Toekomst'.