In stadwijk Nieuw Delft echoot het oude Delft door
Praktijkverhalen
In een zesdelige reportagereeks gaan journalist Mark Hendriks en fotograaf Nadine van den Berg in actuele gebiedsontwikkelingen op zoek naar ruimtelijke kwaliteit. Is het aanwezig en zo ja, waar blijkt dat dan uit? In aflevering 2 de nieuwe stadswijk Nieuw Delft in de Delftse spoorzone.
Welke moderne stadswijk heeft een eigen stadswandeling? Nieuw Delft in de gelijknamige stad. Het is een splinternieuw stadsdeel in aanbouw op de plek waar vroeger een spoorlijn liep. ‘Mensen uit de wijde omtrek zijn benieuwd naar wat hier de afgelopen vijftien jaar is gebeurd’, vertelt Joop Derks tijdens een kop koffie in een café tegenover het nieuwe stationsgebouw. Hij is sinds jaar en dag stadsgids in Delft en een van de rondleiders in de spoorzone. ‘Mensen die met me meelopen kunnen hun ogen niet geloven. “Wat een aanwinst”, zeggen ze dan. Want ja, de nieuwe wijk is natuurlijk een enorme verbetering ten opzichte van de lelijke en afgesloten rangeer- en bedrijventerreintjes die hier vroeger lagen.’
Decennialang werd Delft doorkliefd door een metershoog spoorviaduct. De vervuiling en herrie die hiermee gepaard gingen waren veel Delftenaren een doorn in het oog. Bij verkeerde wind, zo herinnert Derks zich, drong het geluid van de razende treinen door tot op de Markt. Het spoor was een splijtzwam: wijken aan de westzijde leken er tijdenlang niet bij te horen. Het behoeft dan ook geen uitleg dat de sloop van het viaduct en het ondergronds brengen van zowel de spoorlijn als het treinstation – in de gloednieuwe en 2300 meter lange Willem van Oranjetunnel – de leefbaarheid enorm goed hebben gedaan. Het Centraal Planbureau schatte in 2019 de winst in leefbaarheid op 400 miljoen euro. Dit betekent zoveel dat de huizenprijzen in Delft met ongeveer 400 miljoen euro minder waren gestegen als het spoor niet was ondertunneld.
Ochtendlicht
In dit artikel richten we ons op hetgeen bovengronds is gebeurd, in het 24 hectare grote gebied dat met de ondertunneling vrijkwam. Is er in de wijk die hier verrijst sprake van ruimtelijke kwaliteit? En zo ja, waar blijkt dat uit?
Wie Nieuw Delft op een heldere februarimorgen bezoekt hoeft over deze vragen niet lang na te denken. De lange lijnen die in noord-zuidrichting lopen – de heringerichte Westsingelgracht langs de binnenstad, het langwerpige Van Leeuwenhoekpark, de nieuw gegraven gracht aan de westkant – bieden houvast en oriëntatie. Langs die nieuwe gracht fungeert de Coendersstraat als ontsluitingsweg voor auto’s, terwijl aan de andere kant de kades langs de herstelde singel het domein zijn van fietsers en wandelaars. In het parkdeel dat al af is genieten treinreizigers van de eerste zonnestralen. Het is overduidelijk dat de langwerpige compositie verband houdt met het tracé van de tunnel. Tegelijkertijd refereert het aan de binnenstad, die zich eveneens in noord-zuidrichting uitstrekt.
‘Het Van Leeuwenhoekpark is een pijpenla’
Hoe maak je van een lange en smalle ruimte een aantrekkelijk park? Landschapsarchitect Marie-Laure Hoedemakers van het Amsterdamse bureau Baljon weet het antwoord. ‘Volgens mij heb je geen andere keus dan zo’n lange lijn te omarmen. Het is een pijpenla, dus het heeft weinig zin om die dwingende vorm te negeren.’ Het leidde in 2017 tot een parkontwerp dat de langwerpigheid benadrukt, met een centrale loper die straks vanaf het stationsplein tot aan het eind loopt, opbollende flanken en een rij van linden aan de oost- en losjes verspreide fruitbomen aan de westkant. Binnen dit raamwerk bedachten Hoedemakers en haar collega’s een passend programma. ‘Het deel bij het station is meer een stadspark, met zitplekken, een waterfontein en terrassen. Het zuidelijk deel heeft het karakter van een buurtpark, met speel- en trapveldjes, een vlinder- en moestuin.’ Dat verschil blijkt uit de vormgeving. Bij het station is de inrichting robuuster, grover, minder geprogrammeerd en is de loper een doorgaande route. In het zuiden is de vormgeving zachter en vriendelijk, en fungeert de loper als buurtpad.
Dat het park op een tunneldak ligt heeft Hoedemakers geweten. ‘Het was een enorme puzzel – het mocht niet te zwaar, maar ook niet te licht. Omdat het park boven de grondwaterspiegel ligt, moet er iets bedacht worden om planten van water te voorzien.’ De complexe wereld is af en toe zichtbaar, met onderhoudsluiken en ontluchtingsschoorstenen. ‘Die laatste staan als follies in het park en hebben we ingepakt met rozenstruiken.’
Oost-westoriëntatie
Binnen de klassieke bouwblokken die langs het park verrijzen, springen de vele individuele panden in het oog. Het levert verrassende gevelbeelden op, vol ritmiek, vol variatie. ‘Die diversiteit maakt het gebied leuk om doorheen te wandelen’, laat wethouder Frank van Vliet telefonisch weten. ‘Er is genoeg te zien, de ogen krijgen de kost. Het prikkelt, het is interessant, aantrekkelijk.’ Bovendien, vervolgt de GroenLinks-bestuurder, hoeven fietsers en wandelaars op weg naar het oude centrum niet meer door nauwe tunnels. ‘Ze kunnen via allerlei straatjes en stegen op aangename wijze van oost naar west bewegen.’ Die hernieuwde oost-westoriëntatie, die vanwege het spoorviaduct decennialang afwezig was, werkt zelfs door in de buurten aan de zuidwestkant van de stad. In Voorhof en Buitenhof worden lanen heringericht tot groene fietsroutes.
Veel is terug te voeren op het stedenbouwkundig plan dat bureau Palmbout in 2012 maakte en dat toen symbool stond voor een koerswijziging in de ontwikkelstrategie. Tot dan toe boog een publiek-private samenwerking van gemeente en Ballast Nedam zich over het gebied, met onder de arm een ambitieus masterplan van de Spaanse architect Joan Busquets. Toen de realisatie van dit plan onder invloed van de financiële crisis te risicovol bleek, trok de pps zich terug. De gemeente besloot het heft in handen te nemen en twee derde van de grond terug te kopen, met alle financiële risico’s van dien. Maar, zo verdedigde het toenmalige stadsbestuur de gewaagde stap, wat zouden we de stad op lange termijn aandoen als we het nu op zijn beloop laten?
Trendbreuk
In het ontwerp van Palmbout is niet de bebouwing het startpunt, maar het landschappelijke raamwerk van park, straten en watergangen. De bouwblokken langs het Van Leeuwenhoekpark kregen in navolging van de historische grachtenstad even verderop, een pand- en kavelgewijze opzet – met op de koppen hogere ‘hoeksteengebouwen’. Ontwikkelaars en particulieren kunnen zich sindsdien melden om met een kavel aan de slag te gaan. Onder begeleiding van onder andere de stadsbouwmeester en op basis van duidelijke kwaliteitsregels (vastgelegd in zogenoemde kavelpaspoorten) is elk initiatief naar een hoger plan getild. De gemeente geeft naar eigen zeggen pas groen licht als een plan bijdraagt aan de ambities die voor Nieuw Delft zijn gesteld. Door de jaren heen zijn deze eisen aangescherpt, vooral met klimaat- en duurzaamheidregels.
Nieuw Delft is illustratief voor een trendbreuk in de stedenbouwkundige praktijk. De aloude aanbodgestuurde blauwdrukplanning maakte plaats voor een vraaggestuurde ontwikkeling waarin de ‘eindgebruiker’ centraal staat.
Buurtgevoel
Dit is overigens beleidstaal voor de keuze om vaker in zee te gaan met de mensen die in Nieuw Delft kwamen te wonen. Anders gezegd: naast seriematige woningbouw door projectontwikkelaars komt een aanzienlijk deel van de woningbouw tot stand door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. ‘Dat had deels te maken met de marktsituatie’, blikt architect Liesbeth Janson terug. ‘Ontwikkelaars lagen in die tijd op hun gat en particulier opdrachtgeverschap was een middel om een en ander op gang te brengen. Daarbij sluit zelfbouw naadloos aan bij de korrelgrootte in het stedenbouwkundig plan. Herkenbare, individuele panden passen veel meer bij het Delftse stadsbeeld dan projectmatig ontwikkelde blokken en complexen.’
Volgens Janson – die in Nieuw Delft drie CPO-projecten deed – staat de kwaliteit die particulieren en collectieven mee brengen buiten kijf. ‘Mensen werken over het algemeen aan het huis van hun dromen. Ze hoeven geen winst te maken, en zijn bereid om met alles een stap verder te gaan.’ Dat uit zich in de architectuur, door oog te hebben voor het metselwerk, de plastiek van de gevel, en de algehele detaillering. Maar het komt ook terug in de plattegronden: binnen is geen woning hetzelfde. Ook op het vlak van duurzaamheid is meer te behalen, stelt Janson. ‘Bij projectmatige bouw vallen gaandeweg maatregelen weg. Bij particulieren niet.’
Niet direct zichtbaar, maar van groot belang voor de leefkwaliteit is het buurtgevoel dat door particuliere opdrachtgevers wordt aangewakkerd – zeker als ze in collectieven opereren. ‘Ze fungeren als kwartiermakers’, licht Janson toe. ‘Ze voelen zich eigenaar van en verantwoordelijk voor de wijk. Ze onderhouden hun straat en ik hoor regelmatig over borrels, barbecues en andere evenementen.’
Hoge ramen, subtiel metselwerk
In de Coendersbuurt aan de oostkant is goed te zien waartoe zelfbouw kan leiden. In het ene straatje is de architectuur rijk en gevarieerd, met een grote afwisseling in stijlen, materiaalgebruik en gevelindeling. De catalogusbouw in het straatje ernaast is prima, maar oogt een stuk minder levendig. De sfeer in de autovrije straatjes is aangenaam, vanwege hun asymmetrische profiel, rijen van fruitbomen en meidoorns, en de geleidelijke overgangen tussen publiek en privé (in de vorm van, hoe kan het ook anders, Delftse stoepen).
Ook in het zogeheten Van Leeuwenhoekkwartier is het verschil tussen particulier en institutioneel opdrachtgeverschap goed zichtbaar. Waar CPO-projecten opvallen door hoge ramen, ruime balkons en subtiel metselwerk oogt de projectmatige bouw vaak vlak. In veel CPO-blokken is op de begane grond ruimte voor bedrijvigheid, terwijl ontwikkelaars ondanks de voorschriften kiezen voor de ‘veilige’ woonbestemming.
Pottenkijkers
Toch kwamen ook marktpartijen met verrassende projecten over de brug. In deelgebied Abtswoudse Hof – dat vanwege de ligging nabij Delft-Zuid een modernistisch karakter heeft – spreekt The Family tot de verbeelding. Het bouwblok beschikt over tal van collectieve ruimtes: een ontmoetingsplek op de begane grond, een veilige speelplek voor kinderen op de eerste verdieping en hangplekken voor tieners op het platte dak. Ook De Poortmeesters is de moeite van een bezoek waard. Al is het maar vanwege de prachtige toegangspoort, bekleed met blauwe 3D-geprinte tegels. De trappen leiden naar een duinachtige binnentuin op het dak van een parkeergarage. De sfeer is informeel, zonder nadrukkelijke erfafscheidingen en met fijne zitplekken. De tuin voldoet aan de hoogste klimaateisen, met onder meer een ingenieus waterbergingssysteem voor beregening.
In het ideale geval blijft zo’n tuin als in De Poortmeesters publiek toegankelijk, maar al snel na oplevering verschijnen bij dit soort binnengebieden hekken en verbodsbordjes. Wethouder Van Vliet breekt er zijn hoofd over. ‘Ik ben een voorstander om die binnenterreinen zoveel mogelijk openbaar te houden. Maar ik snap ook dat bewoners niet te veel pottenkijkers willen.’
Minder divers
De vraag rijst of Nieuw Delft mensen die er niet wonen voldoende te bieden heeft. De beloofde functiemenging komt nog maar mondjesmaat van de grond. Dat is een kwestie van geduld, stelt Van Vliet. ‘Binnenkort opent aan het park een filmhuis zijn deuren. Let wel, je moet uitkijken dat je niet gaat concurreren met het aanbod in de oude binnenstad.’
Rest de kwestie van betaalbaarheid. Vanaf dag een is duidelijk dat de stadswijk een Triple A-locatie zou zijn, bedoeld voor het hogere segment. ‘We hebben toen onze nek uitgestoken’, zegt Van Vliet. ‘Om de investeringen terug te verdienen is een groot deel van de sociale woningbouw geschrapt. Dat doet zeer, want daarmee is Nieuw Delft een minder diverse wijk dan je zou willen.’ Niettemin wijst de wethouder op een studentencomplex en de komst van een verpleeghuis. En in de Coendersbuurt staat een blok voor begeleid wonen.
Terug naar stadsgids Joop Derks die vertelt dat ook hij naar de nieuwe stadswijk verhuist. Hij en zijn vrouw nemen deel in een CPO-project in het zuidelijk deel van het Van Leeuwenhoekkwartier. ‘Ik heb het geluk dat ik al een huis heb en zo de financiering rond krijg. Het voordeel is dat door ons vertrek elders in Delft een huis vrijkomt voor starters of een jong gezin.'
Kenmerken Nieuw Delft
Locatie: spoorzone Delft
Omvang: 24 ha
Ontwerp: Joan Busquets (masterplan), Palmbout Urban Landscapes (stedenbouwkundig plan), Baljon Landschapsarchitecten (park), verschillende architectenbureaus
Rol gemeente: voor tweede derde eigenaar van de grond; regie op kaveluitgifte door duidelijke kwaliteitsregels (met onder meer kavelpaspoorten en professionele begeleiding); inrichting openbare ruimte
Programma: ca. 1300 woningen, voorzieningen, kantoren, tijdelijk gebruik, parkeervoorzieningen, waterberging
Toekomstwaarde: inspelen op klimaatadapatie; particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap zorgen voor betrokkenheid en eigenaarschap
Koppeling met andere opgaven (gebruikswaarde): mobiliteitsopgave als motor voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling; functiemenging komt op gang
Belevingswaarde: afwisselende architectuur, voetgangers- en fietsvriendelijke inrichting
Sleutels tot succes: duidelijke regierol voor gemeente; veel ruimte voor particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap; herkenbaar stedenbouwkundig raamwerk; menging van functies; centrale ligging in de stad
De handreiking ‘Stedelijke knooppunten: een breder perspectief’ richt zich op de ontwikkeling van stedelijke knooppunten met ruimtelijke kwaliteit en is bedoeld voor gemeentes met ruimtelijke opgaves in knooppunten. Lees meer over stedelijke knooppunten.