Praktijkverhalen | 03-09-2025 | het ministerie van VRO

Beppie Spruit drinkt thee op het terras van Warmoes, een uit oude bouwmaterialen opgetrokken koffietent in het Utrechtse Werkspoorgebied. Ze woont even verderop aan de Cartesiusweg en kent het bedrijventerrein – ooit in gebruik voor de fabricatie van stoommachines, motoren en treinstellen – al 30 jaar. "Ik hou van de rafeligheid, de desolate sfeer, de industriële panden. Ik heb ze nog meegemaakt in vervallen staat." Ze lacht: "Dan vond ik een deur die open kon, en dwaalde ik in mijn eentje door die machtige hallen."

Hoewel het gebied de afgelopen tien jaar zichtbare veranderingen ondergaat, is de rafelige sfeer nog altijd aanwezig. Dat heeft volgens Spruit alles te maken met de nieuwe gebruikers die sinds 2013 in het gebied neerstrijken: organisatoren van festivals, uitbaters van muziek- en nachtclubs, en vooral kunstenaars en creatieve ondernemers. "Ik kom vaak verrassende mensen tegen. Zoals krakers die met hun pipowagens in een oude wasstraat zaten, een Chinese dame die vanuit een loods Aziatische kunst aan de man wil brengen. Of Lotte, die van oude lederen bankstellen tasjes maakt. Zulke ontmoetingen geven energie, de passie van die mensen is aanstekelijk." Spruit weet waarom gebieden als Werkspoor belangrijk zijn. "We hebben hier in Utrecht een kunstacademie, en de mensen die daar vandaan komen verdienen een plek in de stad."

Nachtclub

Na het vertrek van de staal- en machinefabrieken bepaalden vooral autobedrijven, staalboeren, een sportcentrum en andere typische stadsrandfuncties het beeld van het Werkspoorgebied. Het voornemen om hier ruimte te bieden aan kunstenaars en creatievelingen stamt uit 2015 maar is 6 jaar later geformaliseerd in de Omgevingsvisie. Daarin staat dat Werkspoor moet uitgroeien tot een ‘binnenstedelijk werkgebied voor stadsgeoriënteerde en creatieve bedrijven’. Daarnaast moet het voor alle Utrechters een ‘spannende bestemming’ zijn, door een gevarieerd aanbod van horeca, sport, muziek en evenementen.

Vier jaar later lijkt dit profiel een schot in de roos. De leegstand daalde flink, het aantal vierkante meter aan werkruimte nam substantieel toe, de waarde van de gebouwen steeg en steeds meer Utrechters weten het gebied te vinden – voor een borrel in het Werkspoorcafé, een concert bij dB’s, een foodtruckfestival in de Werkspoorkathedraal, een feest in nachtclub Kabul a go go of een van de exposities die kunstenaars organiseren in de culturele vrijhaven De Nijverheid. Spruit knikt: "De betekenis voor de stad is echt enorm."

Creatieve hub

Dat vindt ook Charlotte Ernst, al is er nog een hoop te doen. Staand aan de Vlampijpstraat wijst ze naar de asfaltweg. "De openbare ruimte moet een vergroeningsslag krijgen. Minder auto’s op straat en als het even kan minder hekken. De verblijfskwaliteit moet omhoog – zodat het uitnodigt tot ontmoeting." Ernst weet waarover ze praat, want samen met zus Bianca is ze de drijvende kracht achter het Hof van Cartesius, een ensemble van losse paviljoens rondom een binnentuin waar inmiddels zo’n honderd bedrijven uit de creatieve en culturele sector gevestigd zijn – van meubelmakers tot vormgevers, van modeontwerpers tot illustratoren. Als stedenbouwkundige zag Ernst hoe creatievelingen en kunstenaars in veel steden werden ingezet om verlaten gebieden wakker te kussen, maar ook weer moesten verdwijnen als de gebiedstransformatie een succes bleek. "Kunst en cultuur is in het begin leuk, maar als zulke gebieden in beeld komen als woonlocatie en de huurprijzen omhoog gaan, moeten ze als eerste het veld ruimen." Die ervaringen – onder meer op de NDSM-werf in Amsterdam – zaten Ernst op zijn zachtst gezegd niet lekker. "Steden hebben op lange termijn dit soort gebieden nodig. Daarom besloot ik me hard te maken voor het Werkspoor." Ze deed mee aan een prijsvraag die de gemeente had uitgeschreven voor een ‘creatieve hub’ in de groenstrook langs de spoorlijn. Met het idee voor het Hof kwam ze als winnaar uit de bus.

Ernst noemt het besluit om hier geen woningbouw toe te staan cruciaal, al helpt het ook dat het gebied in de milieucirkels van Lage Weide ligt, een groot bedrijventerrein aan de overkant, waardoor woningbouw vanuit regelgeving waarschijnlijk lastig zou zijn.

Circulair bouwen

Vanaf het eerste moment voegden de zussen Ernst een pijler toe aan het creatieve profiel: circulair ondernemen, al is het maar omdat het volgens Charlotte ‘misselijkmakend is hoeveel bouwafval we produceren’. Een slimme zet, omdat circulair denken en handelen – dat naast hergebruik ook gaat ook over duurzame energie, klimaatadaptatie en inclusiviteit – past bij het DNA van de creatieve gemeenschap. "Dat zit ’m in de functies, zoals repaircafés, werkplaatsen, ateliers, een winkel voor tweedehands bouwmaterialen, maar ook in hoe kunstenaars en makers omgaan met gebouwen en objecten. Neem de Nijverheid, neem de Vlampijpateliers, en kijk hier," ze wijst naar eigen Hof, "90 procent van wat je ziet is hergebruikt of restmateriaal. De tuin is een wadi dat regenwater opvangt."

Regelmatig belandt ze in discussies over of circulair bouwen wel tot goede en mooie architectuur leidt. Ze herinnert zich een bezoek van de jury van de Utrechtse Rietveldprijs die twijfels had bij de architectonische kwaliteit. Volgens Ernst een achterhoedegevecht. "Denken in esthetica en gevelbeelden is een gedateerde manier van spreken over architectuur. Niet het mooie plaatje telt, maar wat de architectuur teweegbrengt. Hier is dat herkenbaarheid, eigenaarschap." Na een moment: "Want besef wel, dit Hof hebben we met zijn allen gemaakt. Als je hier komt huren, help je mee in het onderhoud. Die gemeenschapszin is misschien wel het grootse winstpunt."

Pioniers

Als we met Beppie Spruit over het drie kilometer lange Werkspoorpad lopen, een zes kilometer lange gravelroute die het gebied voor voetgangers ontsluit, vragen we haar wat zij vindt van de circulaire gebouwen. "Ik vind het geweldig. Kijk naar die oude NS-informatieborden op die zijgevel. Het is toch geweldig dat je dat niet weggooit. Het zegt veel over hoe de mensen achter deze gevels in de wereld staan."

Spruit neemt haar bezoek mee op een wandeling die ze sinds een tijdje als rondleiding aanbiedt. Als ze met vrienden door het gebied ging, merkte ze hoe verrast ze waren. Inmiddels leidt ze organisaties als TNO en Milieufederatie rond die voor bijvoorbeeld een teamdag naar Werkspoor komen. De wandeltocht voert langs de Vlampijpateliers, een monumentaal gebouw met grote ramen waar vroeger de technisch tekenaars zaten en dat nu verbouwd wordt tot creatieve broedplaats. Via de 175 meter lange Werkspoorfabriek, waar naast tal van bedrijfjes en het Museum van Zuilen zijn gevestigd lopen we via het haventje – dat een buitenzwembad wordt – naar de majestueuze Werkspoorkathedraal. Het is Spruits favoriete plek en eenmaal binnen snap je waarom. De gigantische montagehal beneemt ieders adem, de industriële details zijn van een ongekende schoonheid. Binnen staat Sofie die verantwoordelijk is voor de programmering van het gebouw. "De liefde voor WSK, zoals we de kathedraal noemen, zit diep, het belang voor het gebied staat buiten kijf." De naam van Bob Scherrenberg valt, een lokale ondernemer die jaren geleden het pand kocht om het een tweede leven te geven. Sofie is duidelijk over zijn rol: "Zonder pioniers als Bob en de zussen Ernst was dit gebied nooit van de grond gekomen. Ik weet nog hoe het hier jaren geleden was. Het voelt nu echt fijner, groener, veiliger."

Verkleuring

Het werk van zulke pioniers – de zussen Ernst houden zich ook bezig met het vergroenen van straten en het organiseren van evenementen – heeft Werkspoor veel gebracht. Maar op een gegeven moment is het tijd voor professionalisering. Enerzijds om de transformatie op gebiedsniveau aan te vliegen (tot nu toe vinden succesvolle projecten op plotniveau plaats), anderzijds om het experimentele karakter – circulair bouwen, vergroening, duurzame energie – op te schalen. Daarom stelden Bedrijvenkring Cartesius (BKC) samen met de gemeente in 2024 een directeur-ontwikkelaar aan, in de persoon van Roderik van Lith. Als buitenstaander was hij meteen onder de indruk van de ambities die er voor het gebied bestonden. "De ligging in de stad, de rijke mix aan werkfuncties, het besluit om woningbouw uit te sluiten – het is een unieke kans om Werkspoor de toekomst in te loodsen. In veel andere steden zou dit de zoveelste woonwijk worden."

Die opgave is overigens niet makkelijk, haast Van Lith te zeggen. "We hebben te maken met bedrijven die hier al lang zitten, en die vaak eigenaar zijn van de grond en de gebouwen. Het is aan ons om de verkleuring naar een creatief werkgebied stapsgewijs te laten verlopen." Een gemis is het gebrek aan uitvoeringsbudget. "We kunnen bijvoorbeeld geen kavels uitgeven en die opbrengsten gebruiken voor het herinrichten van de openbare ruimte. Daarvoor zou de gemeente eigenlijk geld beschikbaar moeten stellen – maar kom daar in tijden van bezuinigingen maar eens om."

Groene voorterreinen

Van Lith en zijn collega Ramona van Silfhout richten zich op opgaven die het perceelniveau overstijgen. Zoals de overstap naar collectieve en duurzame vormen van energie – 'We ondersteunen ondernemers bij regelingen en subsidies’ – en het verbeteren van de openbare ruimte. Parkeren blijkt daarin een sleutel. "Er is een idee om parkeren onder te brengen in een collectieve voorziening, zodat we straten en voorterreinen groener kunnen maken. Maar de meningen hierover lopen nogal uiteen. Het Hof van Cartesius en WSK laten zien hoe een alternatieve inrichting van de buitenruimte eruit kan zien – hopelijk werkt dat aanstekelijk."

Een andere taak is het borgen van de juiste bedrijvenmix. "We willen geen Papendorp zijn en dus is het zaak om grip te houden op nieuwe ontwikkelingen. Passen die in het gewenste profiel? Overigens willen we veel van de bedrijven gewoon houden, al is het de vraag of bijvoorbeeld een transportbedrijf hier straks nog past."

Wethouder Eva Oosters: "Werkspoor maakt Utrecht levendiger"

Welke betekenis heeft het Werkspoorkwartier voor de stad?

"Het is uitgegroeid van een traditioneel bedrijventerrein tot een creatieve en culturele hotspot. Met plekken als de Werkspoorkathedraal, het Hof van Cartesius, De Nijverheid en de Werkspoorfabriek is het een belangrijke plek voor economie, innovatie en ontmoeting. Het gebied combineert werk, cultuur, groen en horeca en draagt zo bij aan de levendigheid van Utrecht."

Hoe kijkt de gemeente aan tegen de stapsgewijze transformatie?

"De ontwikkeling van het Werkspoorkwartier is een gezamenlijk proces van ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente. Met de Omgevingsvisie en de dit jaar verschenen Werklocatienota sturen we op vergroening, circulaire werkvormen en behoud van creatieve bedrijvigheid. Dit gebeurt bewust stapsgewijs, zodat functies elkaar kunnen versterken en het gebied duurzaam kan groeien."

Hoe wordt de betaalbaarheid van werkruimtes voor met name creatieve beroepen en kunstenaars op de lange termijn gegarandeerd?

"Utrecht wil creatieve makers en kunstenaars daar graag houden. Daarvoor zijn afspraken gemaakt en maatregelen getroffen. Zoals een convenant om tot 2040 80.000 vierkante meter betaalbare werkruimte te behouden en subsidies voor de aankoop en verbouwing van broedplaatsen. Plus de renovatie van bestaande gebouwen, zoals de Vlampijpateliers, met aandacht voor duurzaamheid en betaalbaarheid."

Upcyclestation

Het brengt het gesprek op de vraag hoe de ‘traditionele’ bedrijven naar de komst van kunstenaars en creatievelingen kijken. Van Lith: "Die hebben het er soms moeilijk mee. Is er straks nog plek voor mij? Voel ik me thuis bij de nieuwkomers? Daarom is het aan ons om verbindingen te leggen tussen de verschillende bloedgroepen." Hij vertelt over zogenoemde Werkspoorkwartalen waar ondernemers tijdens een barbecue of borrel elkaar ontmoeten. "Het mooiste is als er samenwerkingen ontstaan, zoals een staalbedrijf dat materiaal levert aan kunstenaars."

Charlotte Ernst is desgevraagd optimistisch: "Veel bedrijven die hier zitten staan voor transities die naadloos passen in het profiel dat we nastreven. Andere vormen van mobiliteit, een gezonde werkomgeving, energietransitie, enzovoorts. Hen bereiken en meenemen is zeker niet makkelijk, maar er liggen genoeg mogelijkheden voor kruisbestuiving." Een recente mijlpaal is de bouw van een upcylestation, pal naast het Hof. Hier worden straks huishoudelijke spullen (waaronder kleding), fietsen en elektronica ‘geupcycled’ tot producten van dezelfde of betere kwaliteit. "Het ligt voor de hand om een link te leggen met de nabijgelegen milieustraat," zegt Ernst. "Daar staat nu een container waar mensen spullen voor het upcyclestation kunnen achterlaten."

Als we met Van Lith zijn werkplek in de Werkspoorfabriek verlaten, zegt hij: "Vergelijk dit gebied eens met een gemiddeld bedrijventerrein. Je kunt hier een blokje om, een borrel doen bij een van de hippe cafés, leren over de geschiedenis. Er is reuring, en veel werkgelegenheid in dit kleine stukje Utrecht."

Met dank aan Martine Leroi

In de nieuwe handreiking 'Circulaire economie op bedrijventerreinen' is het Werkspoorkwartier een van de praktijkvoorbeelden van Circulaire Maakdistricten (pag. 19). Deze handreiking biedt handvatten voor de ruimtelijke inpassing van circulaire economie op bedrijventerreinen aan o.a. accounthouders van gemeenten en vertegenwoordigers namens bedrijventerreinen, besturen van ondernemersverenigingen en vertegenwoordigers van bedrijven investeringszones (BIZ).

Kenmerken Werkspoorgebied

Locatie: Utrecht
Omvang: 60 ha
Ontwerp: gebiedsvisie door gemeente i.s.m. Urbanext en UrbanXchange
Rol gemeente: ondersteunen en faciliteren initiatiefnemers; zorgen dat nieuwe ontwikkelingen passen in profiel; betaalbaarheid borgen
Programma: mix van creatieve en stadsverzorgende bedrijvigheid; culturele functies; horeca
Toekomstwaarde: gevarieerd werkgebied met brede betekenis voor de gehele stad – zowel economisch (banen, werkruimtes) als cultureel en recreatief
Koppeling met andere opgaven (gebruikswaarde): transformatie gaat gepaard met verduurzaming, vergroening en verbetering van de openbare ruimte (schoner en veiliger), plus de omslag naar schone energiebronnen en circulair denken en handelen
Belevingswaarde: industrieel erfgoed als trekpleister; rauwe en rafelige karakter blijft behouden; nieuwe vormen van (circulaire) architectuur
Sleutels tot succes: koplopers die transformatie aanjagen; gemeenschapszin en eigenaarschap (‘samen de schouders eronder’); aanstelling gebiedsmanager